Reformas da Habitação em Portugal para 2026: Novos Impostos, Incentivos e Políticas a Conhecer

Contexto: Um Mercado de Habitação num Ponto de Viragem

Portugal está a enfrentar uma crise grave de acessibilidade à habitação com um pacote abrangente de reformas com entrada em vigor em 2026. No final de 2025, o governo aprovou medidas no âmbito da estratégia “Construir Portugal” com o objetivo de aumentar a oferta de habitação acessível e travar pressões especulativas[1][2]. Estas mudanças incluem cortes fiscais para arrendamento acessível, impostos mais elevados para compradores estrangeiros, regras de construção simplificadas e reforço do apoio a inquilinos e a compradores pela primeira vez. Abaixo encontra-se uma visão geral das atualizações mais impactantes – e do que significam para residentes locais, expatriados e investidores imobiliários, com fontes para verificação dos factos.

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Cortes Fiscais & Incentivos para Habitação Acessível

Para incentivar mais arrendamentos e habitação a preços intermédios, Portugal está a introduzir incentivos fiscais significativos para 2026:

Redução do Imposto sobre Rendimentos Prediais: Os rendimentos de arrendamento em contratos de longa duração com rendas “moderadas” (até €2.300/mês) serão tributados a apenas 10% (em vez de 25%)[3]. Este corte fiscal recompensa senhorios que mantêm rendas acessíveis, aumentando o rendimento líquido e incentivando a entrada de mais imóveis no mercado de arrendamento de longa duração[4].
IVA Reduzido na Construção de Habitação: Promotores que construam novas habitações para venda até €648.000 (ou para arrendamento com renda ≤€2.300) beneficiarão de uma taxa de IVA de 6% nos custos de construção (em vez de 23%)[5]. Este benefício, em vigor até 2029, reduz significativamente os custos de desenvolvimento de habitação de gama intermédia, com o objetivo de aumentar a oferta de casas a preços mais acessíveis[6][7].
Alívio no Imposto sobre Mais-Valias: Proprietários que vendam um imóvel e reinvistam o produto da venda em habitação para arrendamento acessível deixarão de pagar imposto sobre as mais-valias nessa venda[8]. Antes, as isenções por reinvestimento aplicavam-se apenas à habitação própria permanente; alargar o benefício a investimentos com rendas moderadas deverá motivar investidores a financiar mais unidades de arrendamento[9].
Isenção de AIMI (Adicional ao IMI): Imóveis arrendados até €2.300/mês ficam isentos de AIMI[10]. Esta isenção anual reduz custos de detenção para os senhorios que disponibilizem arrendamentos dentro do intervalo de “renda moderada”, reforçando o incentivo[3].

(Espera-se que estas medidas entrem em vigor no início de 2026, embora o impacto total no mercado possa ser gradual. Especialistas do setor estimam efeitos relevantes na oferta de habitação por volta de 2027, devido aos prazos associados à construção e ao investimento[11].)

Impostos Mais Elevados & Regras para Compradores Estrangeiros e Investidores

Para moderar a procura especulativa externa e reorientar o investimento para setores mais produtivos, Portugal está a apertar regras para compradores estrangeiros e a rever incentivos populares entre expatriados:

Aumento do IMT para Não-Residentes: O imposto municipal sobre transmissões (IMT) será mais alto para compradores que não sejam residentes em Portugal[12]. Embora as taxas exatas aguardem legislação final, foi sinalizado um aumento da taxa padrão de 6,5% para cerca de ~9% para compras por não-residentes[13]. (Os emigrantes portugueses no estrangeiro estão isentos deste agravamento[14].) Este aumento encarece a compra para investidores estrangeiros e pretende reduzir a concorrência com os residentes, arrefecendo parte da procura[15].
Eliminação da via do Golden Visa por Compra de Imóvel: O conhecido programa de “Golden Visa” já não aceita a compra de imóveis como investimento elegível para residência. Esta alteração entrou em vigor com a lei “Mais Habitação” de outubro de 2023, que terminou a via do Golden Visa baseada em imobiliário[16]. A mudança respondeu a preocupações de que compradores estrangeiros estariam a pressionar os preços da habitação em cidades como Lisboa e Porto[17][18]. (Permanecem alternativas – por exemplo, fundos de investimento, negócios ou investimento cultural – mas as novas candidaturas no geral estiveram suspensas em 2023–2024 no contexto de uma reavaliação mais ampla do programa.)
Encerramento do Regime de Residente Não Habitual (RNH/NHR): Outro atrativo para reformados e trabalhadores remotos era o regime fiscal RNH, que oferecia taxas reduzidas e isenções durante 10 anos. A partir de 2024, o governo descontinuou o regime para novos candidatos[19]. Esta decisão, em paralelo com as reformas da habitação, procura equilibrar a atração de talento com a redução da pressão no mercado habitacional. Beneficiários atuais mantêm o estatuto, mas não serão atribuídos novos benefícios RNH[19].

(Para investidores internacionais, estas mudanças sinalizam a viragem de Portugal para investimento sustentável. O mercado imobiliário continua robusto – os preços ainda estavam a subir ~16% em termos homólogos no início de 2025 apesar das alterações no Golden Visa[16] – mas compradores estrangeiros devem contar com impostos mais altos e menos benefícios de residência e fiscais daqui em diante.)

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Alívio para Inquilinos & Apoio a Compradores pela Primeira Vez

A acessibilidade para residentes, sobretudo jovens, é uma prioridade. Várias medidas apoiam diretamente inquilinos e compradores pela primeira vez:

Aumento das Deduções de Renda no IRS: Os inquilinos poderão deduzir mais renda no IRS. O teto da dedução sobe para €900 em 2026 (e €1.000 em 2027)[20] – face ao limite anterior de €502. Este aumento reforça o alívio fiscal para quem paga rendas moderadas (≤€2.300/mês), reduzindo diretamente o custo do arrendamento para milhares de agregados[21].
Garantias de Crédito do Estado para Jovens: O governo expandiu o programa de garantias de crédito para jovens compradores pela primeira vez com menos de 35 anos, acrescentando €350 milhões para atingir um total de €1,55 mil milhões[22]. Através deste programa, o Estado garante até 15% de um crédito habitação – permitindo, em alguns casos, financiar até 100% da compra (para imóveis até €450.000)[22]. O objetivo é ajudar jovens profissionais com rendimentos, mas pouca poupança, a ultrapassar a barreira da entrada inicial.
Facilitar Nova Oferta de Habitação: Embora não seja um subsídio direto, o IVA reduzido a 6% na construção (mencionado acima) deverá também beneficiar compradores ao incentivar mais desenvolvimento de habitação de gama intermédia[23]. Do mesmo modo, os esforços para reduzir bloqueios no licenciamento (ver secção seguinte) poderão aumentar a oferta de novas casas ao longo do tempo, essencial para a acessibilidade no longo prazo.

Simplificação de Regras de Construção & Arrendamento

Reconhecendo que burocracia e restrições legais agravaram a crise, as autoridades estão a implementar alterações para acelerar a construção e tornar o mercado de arrendamento mais funcional:

Licenciamentos Mais Rápidos: Está em curso uma revisão legislativa dos processos de urbanismo e licenciamento de obras[24][25]. O objetivo é reduzir burocracia e encurtar prazos de aprovação de novos projetos habitacionais. Ao simplificar e digitalizar procedimentos (incluindo adoção de normas de Building Information Modelling), Portugal pretende reduzir tempos e custos de desenvolvimento. Isto poderá colocar novos projetos – sobretudo de habitação acessível – no mercado mais depressa do que o histórico licenciamento moroso permitia[26][27].
Ajuste ao Teto de Atualização de Rendas: O governo levantou o limite de 2% ao aumento anual de rendas em novos contratos[28]. Embora os contratos em vigor se mantenham indexados à inflação, novos contratos deixam de estar sujeitos ao congelamento temporário de 2% (uma medida da era pandémica prolongada em 2023–2024). Isto dá mais flexibilidade aos senhorios para definir rendas iniciais ao nível de mercado, embora seja controverso – pretende incentivar a colocação de imóveis devolutos no arrendamento, mas associações de inquilinos receiam aumentos[29].
Despejos Mais Rápidos por Incumprimento: Os senhorios terão alívio com procedimentos de despejo mais céleres para inquilinos em incumprimento[30]. Reformas legais recentes (Lei n.º 67/2025) reforçam direitos dos proprietários ao tratar a ocupação ilegal como crime e permitir despejos judiciais mais rápidos quando há evidência clara de ocupação ilícita ou falta de pagamento[31][32]. Os tribunais podem agora ordenar “restituição imediata” do imóvel ao proprietário nas fases iniciais do processo, reduzindo drasticamente o tempo em que um apartamento pode estar ocupado sem pagamento[31]. Estas alterações, com efeitos a partir de novembro de 2025, foram bem recebidas por proprietários por aumentarem a confiança no mercado de arrendamento – embora exista cuidado na avaliação de casos sociais em habitação pública antes do despejo[33][34].
Apoio a Trabalhadores da Construção: Um elemento inovador aborda a vertente laboral. O governo comprometeu-se a disponibilizar soluções temporárias de alojamento para trabalhadores da construção[35], muitos migrantes ou deslocados. Ao assegurar alojamento digno, Portugal procura atrair e reter mão de obra necessária para construir habitação em escala. (De notar que, até outubro de 2025, foram emitidos mais de 1.000 vistos de “nómada digital” também para trabalhadores do setor da construção[36] no âmbito deste esforço para aumentar a capacidade de edificação.)

Porque Isto Importa – E O Que Vem a Seguir

Para quem participa no imobiliário em Portugal – seja família residente, inquilino expatriado ou investidor estrangeiro – estas medidas assinalam uma grande mudança de política pública. O governo equilibra incentivos e restrições: baixa impostos em habitação acessível, aumenta custos para compradores estrangeiros e aperta regras para proteger a habitação para residentes. As reformas respondem à subida de preços (mais de +16% em termos homólogos no início de 2025[16]) que colocou a compra e até o arrendamento fora do alcance de muitos portugueses. Ao aumentar a oferta e reduzir a procura especulativa, pretende-se estabilizar gradualmente preços e rendas[37][17].

É importante notar que algumas medidas ainda estão em implementação – detalhes finais (como a taxa exata do agravamento do IMT para não-residentes) serão confirmados em legislação e no Orçamento do Estado para 2026[38]. Ainda assim, a direção está definida. Proprietários devem manter-se informados e, se possível, consultar um consultor fiscal sobre o impacto das novas regras (por exemplo, para aproveitar a taxa de 10% nos rendimentos de arrendamento ou planear em torno do IMT). Inquilinos e potenciais compradores poderão ver novas oportunidades à medida que mais imóveis entram no mercado e que o acesso a crédito melhora para jovens.

No conjunto, as reformas de habitação 2025–2026 representam uma das mudanças de política mais ambiciosas das últimas décadas. O próximo ano testará se estas ações combinadas conseguem aliviar a crise. Se tem interesse no imobiliário em Portugal, acompanhe estes desenvolvimentos – podem moldar a trajetória do mercado em 2026 e além. 🏠 (Fontes abaixo para verificação.)

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Fontes

Fontes: Comunicado de Imprensa do Governo Português[39][40]; notícia Portugal.com[41][42]; DWF Insights[7][9]; análise B&P Property[13]; briefing LVP Advogados[32][31]; relatório Connaught Law sobre Golden Visa[16][18]; notícia GetGoldenVisa[19].

[1] [6] [7] [9] [11] [23] [24] [26] [27] Construction Insights | Portugal | DWF Group
https://dwfgroup.com/en/news-and-insights/insights/2026/1/construction-insights-portugal

[2] [4] [8] [10] [14] [21] [22] [25] [28] [29] [30] [35] [37] [41] [42] Portugal Just Approved a New Set of Housing Measures. Here Is What You Need to Know - Portugal.com
https://www.portugal.com/news/portugal-just-approved-a-new-set-of-housing-measures-here-is-what-you-need-to-know/

[3] [5] [12] [20] [39] [40] Council of Ministers approves housing measures - XXV Constitutional Government
https://www.portugal.gov.pt/en/gc25/communication/news-item?i=council-of-ministers-approves-housing-measures

[13] [15] Are You Ready for the 2026 Property & Tax Changes in Portugal?
https://www.bpaproperty.com/en/blog/portugal-property-tax-changes-2026/

[16] [17] [18] Portugal Golden Visa Real Estate Eliminated 2025 | Top Guide
https://connaughtlaw.com/portugal-golden-visa-real-estate-eliminated/

[19] Portugal Golden Visa 2026: New Rules & Updates for Residency | Get Golden Visa
https://getgoldenvisa.com/portugal-golden-visa-program

[31] [32] [33] [34] Stronger Penalties and Faster Evictions: Portugal’s New Law
https://www.lvpadvogados.com/a-new-legal-era-for-property-owners-law-n-67-2025-strengthens-penalties-for-illegal-occupations-and-enables-immediate-eviction

[36] Housing 'shake-up': Government announces measures to galvanise ...
https://www.portugalresident.com/housing-shake-up-government-announces-measures-to-galvanise-construction-sector/

[38] Real Estate Taxes | 2026 State Budget | PwC Portugal
https://www.pwc.pt/en/pwcinforfisco/statebudget/property-taxes.html