Legislação Imobiliária

Como Calcular as Mais-Valias na Venda de Imóveis em Portugal (Guia Atualizado 2026)

Jan 19, 2026 4 min de leitura

Como Calcular as Mais-Valias na Venda de Imóveis em Portugal

Vender um imóvel é uma decisão relevante — e compreender as mais-valias (e o respetivo impacto em IRS) ajuda a evitar surpresas e a planear com rigor. Neste guia, explicamos a lógica do cálculo, o que pode deduzir e em que situações existe isenção por reinvestimento.

Dica: guarde faturas e comprovativos — podem reduzir a mais-valia tributável.

O que são mais-valias imobiliárias?

As mais-valias imobiliárias correspondem, de forma simplificada, ao ganho obtido quando vende um imóvel por um valor superior ao valor de aquisição, após considerar atualizações e despesas elegíveis. Em muitos casos, esse ganho é sujeito a tributação em IRS.

Como se calcula a mais-valia (passo a passo)

Base de cálculo (visão prática):

Mais-valia = Valor de venda − (Valor de aquisição + despesas/encargos dedutíveis)

Nota: podem aplicar-se coeficientes de atualização monetária, conforme o ano de aquisição, e regras específicas por tipo de residência fiscal.

Despesas que normalmente pode deduzir

  • Comissão de mediação imobiliária (com fatura/recibo).
  • Escritura, registos e custos legais associados à venda/compra.
  • IMT e Imposto do Selo pagos na aquisição (quando aplicável).
  • Obras de valorização realizadas nos últimos anos, com comprovativos válidos.
  • Outros encargos diretamente relacionados com a transação, devidamente documentados.

Quanto se paga de IRS sobre mais-valias?

Em termos gerais, para residentes fiscais em Portugal, é comum apenas uma parte da mais-valia ser considerada para efeitos de IRS, sendo depois englobada com os restantes rendimentos do ano. Para não residentes, o enquadramento pode variar e deve ser confirmado caso a caso.

Isenção por reinvestimento (Habitação Própria e Permanente)

Em determinadas condições, ao vender a sua habitação própria e permanente, pode beneficiar de isenção total ou parcial se reinvestir o valor (ou parte do valor) na aquisição/obras de outra HPP dentro do prazo legal aplicável. A elegibilidade depende de requisitos específicos, prazos e prova documental.

Em muitos casos, o “valor certo” de venda e a estratégia de divulgação fazem diferença no tempo em mercado — e no resultado líquido após impostos.

Checklist rápida antes de vender

  • Reunir escritura, caderneta predial, certidão permanente e certificado energético.
  • Organizar faturas de obras e despesas relevantes (para dedução).
  • Simular o resultado líquido (venda − custos − impostos) antes de definir preço.
  • Definir plano de marketing e posicionamento para reduzir dias em mercado.

Nota importante: Este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal personalizado. As regras podem variar consoante o caso concreto.