O mercado residencial português chega a 2026 com um paradoxo claro: há procura, mas o “match” entre preço pedido e capacidade de compra tornou-se mais difícil. Em 2025, estimou-se a venda de cerca de 170 mil casas (aprox. +9% face a 2024), mas com desaceleração no ritmo de crescimento, sinalizando limites de acessibilidade e maior seletividade dos compradores.
Do lado dos preços, a pressão manteve-se visível em 2025. Por exemplo, indicadores reportaram variações homólogas elevadas no 2.º trimestre de 2025 (ex.: +19%). Em termos de política pública, o tema “habitação” continuou no centro do debate, com a estratégia “Construir Portugal” e propostas/medidas associadas a incentivos para aumentar a oferta e viabilizar habitação a preços/rendas moderadas.
- Estabilidade cautelosa: menos impulsividade, mais racionalidade na decisão.
- Oferta limitada: sem aumento rápido da construção, a pressão não desaparece “de um dia para o outro”.
- Mercado mais exigente: imóveis “comuns” precisam de estratégia (posicionamento, apresentação, distribuição e negociação).
- Arrendamento em foco: procura estrutural e relevância crescente do “build-to-rent” e portfólios de renda.
No imobiliário comercial, 2025 foi amplamente descrito como um ano de retoma: até ao final do 3.º trimestre de 2025, reportou-se investimento em Portugal de ~€1,8 mil milhões (cerca de +60% face ao período homólogo). Retalho e hotelaria tiveram particular destaque no mix de investimento, e a procura por ativos de qualidade manteve-se resiliente.
- Liquidez a regressar: com estabilização e melhor visibilidade, o capital institucional tende a ser mais ativo.
- Prime vence: qualidade e localização premium mantêm “pricing power”, enquanto ativos obsoletos enfrentam maior pressão.
- Logística e industrial: sustentados por cadeias de abastecimento, e-commerce e procura por eficiência.
- Alternativos: residências de estudantes, saúde e outros nichos com procura estrutural.
Se as medidas de incentivo fiscal e enquadramentos de “preço/renda moderada” avançarem conforme discutido, abre-se espaço para projetos com melhor viabilidade económica no segmento de acessibilidade — mas com um ponto crítico: o impacto é gradual e depende de execução, regulamentação e capacidade de transformar intenção em obra entregue.
| Oportunidade | Onde faz mais sentido | Chave de execução |
|---|---|---|
| Arrendamento (portfólios) | Centros urbanos e zonas com procura contínua | Gestão profissional, rendas competitivas, baixa vacância |
| Reposicionamento (reabilitação/ESG) | Edifícios com boa localização mas desempenho fraco | Eficiência energética + melhoria de produto + nova narrativa |
| Comercial prime | Eixos consolidados (escritórios, retalho dominante, hotelaria) | Qualidade, contrato/ocupação sólida, liquidez de saída |
| Logística | Proximidade a hubs e corredores de distribuição | Localização + especificações técnicas + pipeline real |
Os gráficos desse domínio mostram, em essência, que os preços das casas em Portugal têm subido de forma muito significativa nos últimos anos, tanto para habitação nova como usada, com algumas quebras pontuais em períodos de maior incerteza económica.
A tendência de longo prazo é claramente ascendente, com as curvas de preços a mostrarem valorizações acumuladas bem acima do crescimento dos salários médios e do próprio PIB, o que ajuda a explicar a perceção generalizada de “casas cada vez mais caras”.
Observam-se fases de aceleração (anos de forte procura, juros baixos e investimento estrangeiro) e momentos de arrefecimento, em que a inclinação das curvas diminui, normalmente associados a choques externos ou subida das taxas de juro.
- “Da crise à euforia”: mostrar como, após a crise financeira, o mercado imobiliário passou de queda ou estagnação para um ciclo prolongado de valorização, com impacto direto no acesso à habitação.
- “Casas mais caras que a economia”: comparar visualmente a subida dos preços das casas com outros indicadores (rendimentos, inflação geral), destacando o desalinhamento.
- “O que esperar daqui para a frente?”: usar a recente quebra/abrandamento da curva para discutir se é um simples ajustamento temporário ou o início de um novo ciclo, articulando fatores como juros, rendimento das famílias e políticas públicas.
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